Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości powinien spełniać zadość wymogom formalnym, powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Ponadto do wniosku powinny być dołączone wszelkie dokumenty, które potwierdzają okoliczności wskazane we wniosku, a także dokumenty pomocne dla ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości.

Wydanie decyzji w przedmiocie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, może poprzedzić żądanie przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji okazania dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku, a także weryfikacja w drodze działania organów administracji rządowej czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie kolidowało z szeroko pojętym interesem państwa, czy też nie będzie stanowiło zagrożenia dla obronności państwa lub porządku publicznego.

Zezwolenie obligatoryjnie powinno wskazywać osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia, nadto zezwolenie może określać warunki, od których spełnienia uzależnia się możliwość nabycia nieruchomości. Ustawodawca określił miesięczny termin od dnia złożenia wniosku przez stronę, dla wydania decyzji w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Wśród przesłanek decydujących o umorzeniu decyzji w sprawie zezwolenia przyjęto, że ma ono miejsce w przypadku, gdy wystąpi o nie cudzoziemiec jak również w sytuacji, gdy właściciel wieczysty użytkownik złoży oświadczenie o odstąpieniu od zamiaru zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca.

Cudzoziemcowi przysługuje prawo ubiegania się o przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości, zwane promesą.

Promesa jest ważna przez okres 1 roku i w tym czasie nie można orzec o odmowie wydania zezwolenia z wyjątkiem sytuacji, gdy nastąpiły zmiany dotyczące stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia.

W świetle Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istnieją dwie kategorie cudzoziemców, odrębne zasady obowiązują w stosunku do cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Ustawodawca przyjął zasadę mającą zastosowanie w stosunku do wszystkich cudzoziemców, że jeżeli nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgraniczej oraz nie stanowi gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha, nie wymaga się zezwolenia na nabycie: samodielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czrewca 1994 r. o własności lokali, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywców lub właściciela nieruchomości albo samodzielnego lokalu mieszkalnego, nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP, co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków, nabycie nieruchomości przez osobę prawną, spólkę handlowąnieposiadajaca osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium RP, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby spólki będące cudzoziemcami w rozumieniu ustawy, na jego cele statutowe nieruchomości niezabudowanych których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha, na obszarze miast, nabycie nieruchomości będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym lub, objęcie przez bank będący osobą prawną-cudzoziemcem akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym w związku z dochodzeniem przez bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

W świetle Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wymaga się uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjatkiem, gdy nabycie odnosi się do nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, a także, co obowiązywało od 1 maja 2004 r. do dnia 1 maja 2009 r., gdy dotyczyło nabycia drugiego domu.
Jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu, w Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przyjęto, że niewymagane było zezwolenie, gdy nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkiwał, co najmniej 4 lata na terytorium RP, a także w celu wykonywania działalności gospodarczej polegajacej na świadczeniu usług turystycznych.
Ustawodawca wskazuje zasadę, że nabycie nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia. Organem właściwym do jego wydania jest Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, przy czym z uwagi na okoliczności związane in genere z obronnością kraju, dopuszczono możliwość złożenia sprzeciwu w przedmiocie decyzji o wydaniu zezwoleniana nabycie nieruchomości, przyjmując, że prawo do jego wniesienia ma Minister Obrony Narodowej. Prawo wniesienia sprzeciwu przyznano takze w odniesieniu do nieruchomości rolnych, a organem decyzyjnym w tym zakresie pozostaje minister właściwy do spraw rozwoju wsi (obecnie Minister Rolnictwa). Sprzeciw, który przyjmuje postać postanowienia, może być wyrażony w ciągu 14 dni od dnia wystąpienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Adminitracji, przy czym dopuszczalne jest przedłużenie tego terminu do 2 miesięcy od dnia wystąpienia.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia skutkuje nieważnością umowy.

prawnik warszawa mokotów

Źródło:
Radca prawny Warszawa
Kancelaria prawna Vis Lex

(Radca prawny Warszawa Mokotów – Kancelaria prawna Vis Lex – kancelaria prawna Domaniewska)